«صندوق زمین و ساختمان» واژه آشنایی که سال هاست تنها در حد یک ایده روی میز مدیران بازار سرمایه قرار گرفته است.

به گزارش پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه (سنا)، مدیرعامل تامین سرمایه نوین با بیان مطلب بالا گفت: صندوق زمین و ساختمان نهاد مالی جدیدی است که می تواند با توجه به گردش مالی بسیار بالای بخش مسکن و همچنین نیاز این بخش به تامین مالی، پیوند دهنده دو بازاری باشد که همواره از هم جدا بوده اند.

ولی نادی قمی در خصوص نقش بازار سرمایه در تامین مالی پروژه­های ساختمانی، از صنعت ساخت و ساز به عنوان یکی از حوزه­های جذاب از منظر سرمایه­گذاران و سازندگان نام برد که شرایط تورمی اقتصاد ایران و افزایش ریسک نگهداری دارایی­های مالی، پایین بودن عمق مالی کشور و مزیت­های مالیاتی این حوزه از کسب و کار سبب گرایش بیشتر سرمایه­گذاران به نگهداری املاک و مستغلات شده است.

وی همچنین از این صنعت به عنوان یکی از صنایع زیربنایی یاد کردکه به مدد رونق آن، بسیاری از صنایع دیگر نظیر سیمان، فولاد، کاشی و ... رشد خواهند کرد.

ولی نادی قمی با بیان این که نظام تامین مالی صنعت ساختمان عمدتا بر محور قراردادهای مشارکتی، استقراض از بانک­ها و پیش فروش بنا شده است، به نظام بازار سرمایه اشاره کرد که با راه­حل­هایی نظیر عرضه اولیه سهام یک شرکت ساختمانی، انتشار اوراق مشارکت، صکوک اجاره، گواهی سپرده خاص و تشکیل صندوق­های زمین و ساختمان شرایط را برای جذب سرمایه ها از طریق این بازار برای صنعت مسکن فراهم می­­­کند.

این صندوق ها در دنیا چگونه اند...؟

به گفته وی؛ صندوق­های زمین و ساختمان (Construction Funds) از جمله صندوق­های پروژه محور (Project Funds) هستند که با هدف جمع­آوری وجوه از سرمایه­گذاران و اختصاص آن به پروژه­های ساختمانی (تامین هزینه­های ساخت پروژه) تشکیل می­شوند.

مدیر عامل شرکت تامین سرمایه نوین در توضییح این مدل گفت: به­جای استقراض و پرداخت ماهانه یا فصلی سود، اقدام به انتشار واحد­های سرمایه­گذاری صندوق و تامین سرمایه مورد نیاز برای ساخت پروژه ساختمانی می­شود؛ لذا ریسک و سود پروژه بین دارندگان واحدهای سرمایه­گذاری از جمله مالک زمین و پروانه ساخت تقسیم می­شود.

وی ادامه داد: در واقع پس از ساخت پروژه ساختمانی، این پروژه از طریق مزایده به بالاترین قیمت فروخته شده و عواید حاصل از فروش بین سرمایه­گذاران صندوق تقسیم می­شود، بدین ترتیب قدرت خرید سرمایه­گذاران در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان حفظ می­شود. به ویژه برای افرادی که به لحاظ توانگری مالی امکان خرید یک واحد ساختمانی را ندارند.

به گفته نادی؛ با تبدیل یک زمین یا پروژه ساختمانی به اوراق بهادار (واحدهای صندوق) این امکان برای مالکان پروژه فراهم می­شودکه در صورت نیاز، بخشی از آن را فروخته و تبدیل به نقد کنند. با وجود این مزایای مناسب و تجربه خوبی که اکثر مردم از حوزه مسکن و حتی خرید اوراق مشارکت بخش ساختمانی دارند (تفاوت سود قطعی و علی الحساب)، بازار سرمایه حتی یک نمونه اجرایی کامل این صندوق­ها را ندارد.

وی در خصوص چرایی عدم اجرای این صندوق­ها، به  الگویی که صندوق زمین و ساختمان از آن اقتباس شده، اشاره کرد و یاد آورشد: در دنیا و نزدیک به پنج دهه پیش با هدف ارتباط نزدیک بازار سرمایه (به­عنوان یک بازار استاندارد) با بازار مسکن (به­عنوان یک بازار اختصاصی)، صندوق­های سرمایه­گذاری املاک و مستغلات (REITs) معرفی شدند؛ این صندوق­ها که در حال حاضر در 30 کشور دنیا اجرایی شده­اند با هدف خرید و فروش املاک و مستغلات، اجاره­داری و گاهی اوقات تامین مالی ساخت پروژه­های ساختمانی و تقسیم عواید این فعالیت­ها بین سرمایه­گذاران تشکیل می­شوند.

مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین ادامه داد: در حال حاضر حجم این صندوق­ها در دنیا بین 000ر1 تا 300ر1 میلیارد دلار برآورد شده و نزدیک به 20 درصد حجم معاملات مسکن توسط این صندوق­ها صورت می­گیرد.

وی REITها را به­لحاظ ترکیب دارایی­ها به سه دسته تقسیم کرد که دسته اول شامل صندوق­هایی هستند که در بخش واقعی املاک و مستغلات سرمایه­گذاری می­کنند؛ در دسته دوم نیز صندوق­هایی قرار می گیرند که در بخش دارایی­های مالی املاک و مستغلات نظیر MBSها وارد می­شوند.

وی همچنین دسته سوم را شامل صندوق­های ترکیبی دانست و عنوان کرد: به نظر می­رسد که صندوق­های زمین و ساختمان به شکل کنونی آن به صورت منحصر به فرد مختص ایران است و مقررات و دستورالعمل­های آن با هدف عدم تحریک تقاضای مسکن و در عوض افزایش عرضه بوده است؛ این یکی از موضوعاتی است که باید مد نظر قرار داد.

نادی ادامه داد: بر طبق این دستورالعمل­ها برای تشکیل صندوق، مالک زمین و پروانه ساخت باید مالکیت را به صندوق منتقل کند که تحت هیات مدیره­ای شامل نمایندگان اکثر ارکان اداره می­شود. این موضوع برای بسیاری از مالکان مشکل است البته مشکل لاینحلی نیست اما با این حال تعدد ارکان نیز کار را برای اداره پروژه ساختمانی سخت می­کند در واقع این تعدد ارکان هزینه­های ساخت را افزایش می­دهد.

وی با بیان عدم انطباق شرایط احراز صلاحیت مدیر ساخت و مدیر ناظر و برخی از شرایط مربوط به اجرای پروژه با واقعیت­های جاری بازار، اضافه کرد: مجموعه این عوامل به همراه دغدغه­های نهاد ناظر مبنی بر اجرای بی­کم و کاست دستورالعمل تدوین شده، موجب شده است که تجربه اجرایی این صندوق­ها به مجموعه محصولات بازار سرمایه اضافه نشود.

یک فرصت خوب برای تامین مالی

مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین در مورد بهره مند کردن مشارکت کنندگان بازار سرمایه از مواهب بازار سرمایه به منظور استفاده بازار مسکن از فرصت تامین مالی بازار سرمایه، از  بازار مسکن به عنوان یک بازار اختصاصی نام برد که بخش عمده­ای از اقتصاد را تشکیل می­دهد.

 وی که از محصولات ناهمگن و غیر­شفاف معاملات به عنوان ویژگی­های بازار مسکن یاد می کرد، به عدم وجود اطلاعات و آمار دقیق و قابل اتکایی در خصوص معاملات این حوزه از اقتصاد اشاره کرد و گفت: به نظر می­رسد که استاندار کردن با مشکل همراه باشد؛ از سوی دیگر بازار سرمایه یک بازار شفاف و خلاق برای تامین مالی و معاملات ثانویه اوراق بهادار است. بنابراین به نظر می­رسد که در ذات اجتماع این دو بازار امکان پذیر نیست.

نادی نصریح کرد: اما نظریه­پردازان و طراحان مالی با معرفیREITها توانستند در این حوزه اقدامات مناسبی انجام دهند؛ در حال حاضر بسیاری از این REITها عرضه عمومی (IPO) شده­اند و در واقع محصول استانداردی را در اختیار سرمایه­گذاران قرار داده است.

ایران هم می تواند صندوق ساختمان داشته باشد

وی تصریح کرد: برای اینکه در ایران بتوانیم بازار قدرتمندی همانند بازار مسکن را در بازار سرمایه داشته باشیم می­توانیم هم REITها را فعال کنیم و هم اینکه مزیت­های تامین مالی از طریق صندوق زمین و ساختمان را افزایش دهیم. چنانچه مزیت این روش نسبت به روشهای دیگر تامین مالی برجسته شود و فرهنگ­سازی صورت گیرد آن­وقت حجم تامین مالی و عرضه افزایش خواهد یافت.

به گفته مدیرعامل شرکت تامین سرمایه نوین؛ برای ترویج فرهنگ تامین مالی ساخت از طریق صندوق، باید نمونه­های موفق را اجرایی و برای عموم تبلیغ کرد؛ ضمن آنکه ایجاد نمونه­های موفق نیز از طریق شرکت­های صاحب نام ساختمانی نیز امکان­ پذیر است.

وی ادامه داد: در مجموع REITها به­ معنای عام آن و صندوق زمین و ساختمان با توجه به نظارت عالی سازمان بورس، ارکان نظارتی حاکم بر آن و تفکیک مسئولیت مالکان از سازندگان از جمله ابزارهای تامین مالی استاندارد و شفاف محسوب می­ شوند